重磅發布！城市高質量發展“路線圖”來了

　　城市發展關係（xì）到每一（yī）個生活其中的人。

　　8月28日，《中共（gòng）中央國務院關於推動城市高質量發展的意見》（以（yǐ）下簡稱《意見》）正（zhèng）式公布，其（qí）中（zhōng）提出，我國（guó）城鎮化（huà）正從快速增長期轉向穩（wěn）定發展期，城市發展正從大（dà）規模增（zēng）量擴張階段轉向存量提質增效為主（zhǔ）的階段，加快城市發展方式轉型，推動城市高質量發展。

　　這意味著，我國城市發展（zhǎn）正在發生巨大轉向。

　　如何推進存量提質增效？如何加快城市（shì）發展方式轉型？這又將給人們的未來生活、經濟發展等帶來什麽影響？

　　專家表示，《意見》是（shì）中國城市（shì）邁向高質量發展的“路線圖”，必將為開辟城市（shì）工作新局麵，走出一條中國特（tè）色城市現（xiàn）代化新路子（zǐ）提供堅實支撐。

　　中國城市高質量發展“路（lù）線圖”浮現

　　未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣（xiàn）級市（shì）和特大鎮有望迎來發展機（jī）遇。

　　《意見》提出，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動（dòng）城（chéng）市高質量（liàng）發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手（shǒu），走出一條中國特色（sè）城市現代化新路子。到2030年，現代（dài）化人民城市建設取得重要進展，適應（yīng）城市高質量發展的政策製度不（bú）斷完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯（xiǎn）提升，綠色轉型深（shēn）入推進，安全基礎有力夯實，文化魅（mèi）力充分彰顯，治理水平大幅提（tí）高；到2035年，現代化人民城市基（jī）本建成。

　　廣東省城規院（yuàn）住房政策研究（jiū）中心首席研究（jiū）員李宇嘉（jiā）向（xiàng）中國工業報表示，7月份，中央（yāng）城（chéng）市工作會議召開，明確了城市工作方略轉變的（de）總體部署，當前城市發展麵臨（lín）著巨大的（de）轉變，城市工作需（xū）要做出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量（liàng）發展，需要通過自上而下的部署來落實。

　　中指研究院政策研究總監（jiān）陳文靜表示，本次《意見》是7月中央城市工作會議召開（kāi）後，第一份針對城市高質量發展的落實文件，內容進一步明確了總體要求和主要目標，並詳（xiáng）細（xì）闡述（shù）推動城市高質量發展的（de）工作內容，為各地城（chéng）市發展提（tí）供了重要指引。

　　《意見》提出，穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化（huà）發展，支持京津冀（jì）、長三角、粵港澳大灣區城（chéng）市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城經濟圈、長江中遊城市群等成為高質（zhì）量發展增長極，增（zēng）強中西部和東（dōng）北的城（chéng）市群、都市圈對區域協（xié）調發展的支撐作用。增強超大特大城市綜合競爭力，推動超大（dà）特大城市按照國家批準明確的功能定位做（zuò）強做精核心功能，控製超大城市規模，合理有序疏解（jiě）非（fēi）核心功能，打造高質量發展主引擎。提高中小城（chéng）市和縣（xiàn）城承載能力，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，大力發展縣域經濟（jì），因（yīn）地製宜發展小城（chéng）鎮。

　　李宇嘉表示，《意見》明確了現代化城市體（tǐ）係的構成（chéng），下一步，就是提高各類城市的綜合（hé）承載力、競爭力（lì），促進大（dà）中小城（chéng）市、都市圈協同發展。

　　2024年，我國五大核（hé）心城市群占據了全國約十分之一（yī）的土地，集聚了超40%的人口，創造了超50%的GDP。

　　陳文靜表示，預計未來五大城市群在人（rén）口聚集、產業轉型升級、經濟發展中仍將發揮重要引擎作用，區域優勢有望進一（yī）步凸顯。與此同時（shí），未來隨著（zhe）都市圈通勤更加便捷高效，產業布局、公共服務更加（jiā）合理、便利，都市圈發展也將進入新階段，特別是國家級都市圈未來經（jīng）濟、人口集聚能力有（yǒu）望進（jìn）一步增強。

　　李宇嘉表示，超大特大城（chéng）市綜合競爭力（lì），不在於經濟規模（mó）增長，攤大餅擴張，而是（shì）做強做精核（hé）心功能。未來，22座城區常住人口超500萬的超大特大（dà）城市，未來更（gèng）多的發展是高端要素配（pèi）置，推動產業鏈集群建設，並帶（dài）動都市圈其他（tā）城市發展。

　　陳文靜表示，未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級（jí）市和特大鎮有望迎來發展機遇。

　　中國城市規劃學會理（lǐ）事長楊保軍接受媒體采訪時表示，“《意見》是中（zhōng）國城市邁向高質量發展的‘路線圖’，明確了‘創新、宜居、美麗、韌性、文（wén）明、智慧’城（chéng）市目標的具體實施（shī）路徑。”

　　支持老舊住房自主更新、原拆原（yuán）建

　　“支持老舊住房（fáng）自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房（fáng）更新改造（zào）的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　中央城市工作會議提出，我國城市（shì）發展（zhǎn）正（zhèng）從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的（de）階段，這一判斷成為我國城市發展的重要指引。

　　8月18日，國務（wù）院總理李（lǐ）強主持召開國務院第九次全體會議時強（qiáng）調，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需（xū）求。

　　本（běn）次《意見》提出，激活城（chéng）市存（cún）量資源潛（qián）力。全麵摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置（zhì）傳統商業設施等存量房（fáng）屋，建立與建築功能轉換和混合利用需求相適應的規劃（huá）調（diào）整機製。盤活（huó）利用存量低效用地。

　　“存量物業迎來發展（zhǎn）新機遇。”李宇嘉（jiā）表示，在全麵摸清城市房屋、設（shè）施、土地等資產（chǎn）資源（yuán）底數的（de）基礎上，該改造的改造，該轉（zhuǎn）換功能的轉換功能，該盤活的（de）盤活，有的要多功能兼容，比如（rú）辦公和居（jū）住兼容（róng）、辦公和服務兼容、不同業態兼容等（děng）。

　　李宇嘉（jiā）表示，在經過長（zhǎng）達四十（shí）多年的增量建設後，城市的總體物業規模夠多了。但過去建設太快，供給能否適應需求端的變化卻考慮不夠，導致供需不匹配，也就為存量利用打開了一（yī）扇窗。未來可能要進行存量物業大普查，並通（tōng）過供需摸底、城市（shì）體檢，並輔以規劃用途調整，盤活利用這（zhè）些存量物業。

　　《意見》提出（chū），穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住（zhù）房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。

　　目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在老舊（jiù）住房自主更新、原（yuán）拆原建方麵進行（háng）了較多探索和實踐（jiàn），與此同時（shí），仍（réng）存在多項難點，如統一業主意見、資金籌措、居民權益保障等。

　　陳文靜表示，“穩步推進城（chéng）中村和危（wēi）舊房改造”提法與此前一致，“支持老舊住房自主更新（xīn）、原拆（chāi）原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　李宇嘉表示，不管是自主（zhǔ）更新還是原拆原建，都需要政府引導和政策支持（chí），比如（rú）土地用途轉（zhuǎn）變、規（guī）劃調整、規劃師（shī）支持，輔助做好資金監管，比如基層政府做好業主改造（zào）意願調查，增補（bǔ）公共設施和空間滿足業主對於更美好（hǎo）生活的向往，做（zuò）好過渡期的群眾臨時住所安（ān）排，扶住困（kùn）難群體等，從而消除改造的障礙。

　　在政策的扶持（chí）下，由（yóu）業主作為實施主體（tǐ），通過社區自治推動共同決（jué）策、自籌資金，公開（kāi）引入開（kāi）發建設單（dān）位，對（duì）原有（yǒu）老舊住（zhù）房進行拆除，並在原土（tǔ）地上按（àn）原使用年限（xiàn）和建築麵積（可適當優化）重新（xīn）建設房屋，最終實現原業主回遷（qiān）。該（gāi）模式下主要調（diào）動三大主體（tǐ）的積極性：業主不僅要（yào）共同出資，還（hái）全程參與改造決策與工程監督，實（shí）現我的房子我做主（zhǔ）；政府負責政策（cè）製定、流程規範與資源協調；引入的建設單位負責具體的開發與施工管理（lǐ）。

　　李宇嘉表示，轉向非大拆大建的更新，特改造的方向非常靈活多樣，比如發（fā）展租賃、文旅、創業等新產業、新業態，不（bú）管是靠開發商還是政府，都（dōu）無法實（shí）現（xiàn）這種靈（líng）活性多（duō）樣性。因此，就（jiù）必須要將業主（zhǔ）的積極性調動起來。微觀市場主體的主動性、創造性發揮（huī）出來了，改（gǎi）造更（gèng）加符合市場需求，改造效率也更高。

　　大力推進“好（hǎo）房子（zǐ）”建設

　　“大力推進”為未來“好房子”建設定調，預計將有更多城市因地製（zhì）宜落地“好房子”標準，規範計容規則推出也（yě）將成為趨勢。

　　《意見》提出，係統推進“好房子”和（hé）完整社區建設。加快構建房地產發展新模（mó）式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條（tiáo）提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的（de）“好房子”建（jiàn）設。

　　“這是（shì）對係統推進（jìn）‘好房（fáng）子’的權威闡釋，”李宇嘉表（biǎo）示，近期，政（zhèng）策端已（yǐ）經對各地‘好房子’實踐的（de）一些做法進行全麵的正本清源。一是（shì）好（hǎo）房子不是大房子、貴房子，隻有少數人買得起，所謂的第四代、低密度、大平層，充（chōng）其量就（jiù）是好（hǎo）房子（zǐ）的（de）一個子類，或者小眾品（pǐn）；二是未來增量的、存量的（de），普通的、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造‘好（hǎo）房（fáng）子’。也就是從全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，預計下一步將加速（sù）住宅項目規範的（de）落地實施，明確保障房、租賃房的好房子標（biāo）準，老舊小區改造的好房子、好社區（qū）方向，就是完整社區建設。

　　陳文（wén）靜表（biǎo）示，《意見》強調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，“大力推進”為未來（lái）“好房子”建設定調，預（yù）計將（jiāng）有更多城市因（yīn）地製宜落地“好房子”標準，規範計（jì）容規則推出也將成為趨勢。

　　陳（chén）文靜表示（shì），《意見》指出要“加快構建房地產發展新模式，更（gèng）好滿足群眾剛性和多樣化改善（shàn）性住房需求”，樓市整體基調未變，加（jiā）快構建房地產（chǎn）發展新模式仍是重（chóng）點，再提剛性和多樣（yàng）化改善（shàn）性住房需求，預計支持政策仍會持續落地。

　　長江證券首席經濟學家伍戈（gē）向（xiàng）中國工業報表示，過去三年我國曾實施多輪（lún）房地產新政（zhèng），也產生過脈衝式影響（xiǎng），但持續時長有限。從各國經驗看，總量性政策（cè）而非結構性政策、實際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產的關（guān）鍵。尤其是當整體物價持續處於低位及負增長時期，超常規政策成為必要。

　　伍戈表示，展望未來，鑒於近期地產趨弱的斜率加大（dà），後續促進其“止跌回穩（wěn）”的結構性（xìng）政策或加碼。總量性的實際利率有（yǒu）望邊際回落，但短期幅度有限。

　　《意見》提出，因（yīn）地製宜（yí）發展保障性住房，穩步推進靈活就業（yè）人員參加住房公（gōng）積金製度。

　　李宇嘉表示，在各地對戶籍低（dī）保低收入基本保障的基礎上，下一步就是提質擴麵，特別是提高保障房的覆蓋（gài）麵（miàn），到新市（shì）民、年輕（qīng）人、外來人口等（děng）。在兜底保障的基礎上，《意風》的覆蓋麵擴大了，且新時期居民的（de）住房需求差異化、個性化很突出（chū），強調產城融合、職住平衡，不管是租賃型的、買賣型的，租買結合型的（de），供給的區位、戶型、配套，都需要以需定供、定建，不然供給（gěi）出來可能就租不出去、賣不（bú）出去導致過剩和資源浪費。同時，存量時代來臨後，新增的保障房供（gòng）給，基本通過存量盤活。但各地的存（cún）量物業差別很大（dà），如何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需（xū）匹配等，都需要各地因地製宜。

　　陳文靜表示，各地結合當地實際、采取適合（hé）當地（dì）的模式來發（fā）展保障（zhàng）性（xìng）住房，預計（jì）更多城市將按照“以需定建、以需定購”原則推進保障房建設和籌（chóu）集，合理利用（yòng）資（zī）源增強住房（fáng）保（bǎo）障能力。

　　厘清城市運營管理機製

　　建立房屋全（quán）生命（mìng）周（zhōu）期安全管理製度是構建房地產發展新模式的重要內容，預計未來更多城市（shì）將積極探索適合當地（dì）的管理製度，增強房屋的安全（quán）保障能力。

　　《意見》提出，建立可持續的城市（shì）建設運營投融資體係。

　　“這或（huò）成為破解城（chéng）市更新資（zī）金難題的關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城（chéng）市建設運營釋放更大的發展空間，城市（shì）運營的重要性進一（yī）步凸顯，在可持續的投融資體（tǐ）係（xì）建立過程中，城市更新或將直接受益（yì），對參與城市運營、城市更新的企業來說也會產生直接利好。

　　陳文靜認為，本（běn）次《意見（jiàn）》提出要“統籌財政資金（jīn）、社會資（zī）本和金融等資金渠道”，資金渠（qú）道更（gèng）加（jiā）多元。

　　第一，涉及重大安全和基本民生保（bǎo）障的，中央財政將加大專（zhuān）項轉移支付支持力度（dù），中央預算內投資予以適當補助，發揮中央財（cái）政的保障兜底作用；

　　第二，“創新（xīn）財政金（jīn）融政策工具，吸引和規範社會資金參與”，不動（dòng）產投資信托基金（REITs）的發展或將進（jìn）一步深化，為前期投入資本提供退出渠道，吸引更（gèng）多社會資本進入。

　　第三，“強化中長期（qī）信貸供給”，鼓勵銀行提供中長期貸款，這也較好匹配了城市（shì）更新的中長期資金需求（qiú）特點（diǎn）。

　　《意見》提出，建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命（mìng）周期安全（quán）管理製度。嚴格（gé）限製超高層建築。

　　根據中指研究院監測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出台了相關管理（lǐ）辦法征求意見稿或試點工（gōng）作方（fāng）案等（děng），上海在試行（háng）方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區試點房屋安全管理（lǐ）三項製（zhì）度，其（qí）中房屋養老金由公共（gòng）賬戶和個人賬戶組成，個人賬戶（hù）資（zī）金由住（zhù）宅維（wéi）修資金業主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區探索建立（lì），按照規定由政府出資的房屋養老金部分納入同級財政預算。

　　陳文靜認為，建立房屋全（quán）生命周期安全管理製度是構建房地產（chǎn）發展（zhǎn）新模式的（de）重要內容，預計未來更多（duō）城市將積極探索適（shì）合當地的管理製度，增強房屋的安全保障（zhàng）能力。

　　李宇嘉表示，在未來，先體（tǐ）檢發現城（chéng）市問題，再根（gēn）據（jù）問題歸屬、大小，明（míng）確安全管（guǎn）理的資金來源。小修小補的靠物業（yè）費，強化（huà）物業管理，大修大補的（de）靠住宅（zhái）維修基金，後期（qī）還要在維修基金（jīn）的基礎上，建（jiàn）立“房屋養老金製度”，為房屋提供全生命周期安全保障。當然（rán），還要建立質量安全保險，投了保，保險機構必然加大（dà）巡查力（lì）度，有（yǒu）的已經發揮了體檢的功效，防患於未然。

　　楊保軍表示（shì），《意見》強調統籌發展與安全、更新與（yǔ）保護、效率與（yǔ）品質，必將為（wéi）開辟城市工作新局麵，走出一條中國特色城市現代化新路子提供堅實支撐（chēng）。